Como regularizar um imóvel sem matrícula?

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Cláusula resolutiva: entenda o que é e quais as suas vantagens

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Nos contratos de compra e venda de bens imóveis, é muito comum que o pagamento se dê em prestações. Em regra, enquanto não realizado o pagamento de todas as parcelas, não ocorre a transmissão da propriedade. Na maioria das vezes, as partes optam pela celebração de um instrumento de compromisso de compra e venda, deixando a lavratura da escritura pública para momento posterior, quando, então, haverá o registro da transmissão da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente nesse momento o comprador poderá dispor livremente do bem, sem qualquer gravame.

Além do compromisso de compra e venda, diversas são as garantias existentes para o caso de parcelamento, como a constituição de hipoteca e alienação fiduciária, que são comumente usadas por instituições financeiras.

É nesse cenário que surge alternativa mais simples e menos onerosa, de igual confiabilidade e segurança às partes contratantes: a compra e venda com cláusula resolutiva.

Tal cláusula contém previsão no Código Civil brasileiro, no artigo 474, que dispõe, de forma concisa, que a cláusula resolutiva expressa opera efeitos de pleno direito, ou seja, os efeitos extintivos independem de pronunciamento judicial.

A escritura pública de compra e venda de imóvel sob condição resolutiva pode ser desde logo registrada no cartório de Registro de Imóveis competente, tendo o registro força constitutiva da propriedade. Não sendo efetuado o pagamento conforme pactuado entre as partes, não há necessidade de um novo registro, bastando um ato de averbação, que cancelará todos os registros anteriores, restaurando a situação primitiva, dada a força retroativa da condição.

Assim, havendo a transmissão da propriedade desde logo, o imóvel, mesmo enquanto pendente o pagamento ajustado, poderá ser vendido para terceiros, sem necessidade de consentimento do anterior proprietário. Porém, caso ocorra o inadimplemento, o terceiro adquirente perderá a propriedade a ele transmitida, retornando todos ao estado anterior.

Portanto, basta única escritura e registro para a realização do negócio quando a parte compradora não tiver em mãos a integralidade do valor a ser pago pelo imóvel.

Se você ainda tem dúvidas, venha até a Imobiliária Jaeger e fale com um dos nossos consultores.

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Entenda o que é uma hipoteca e como ela garante um negócio de compra e venda de bem imóvel

 

A hipoteca é um meio de adquirir o seu imóvel de forma parcelada e sem a necessidade de um financiamento habitacional. Descubra aqui no que consiste e como funciona esse instituto.

Em negócios de compra e venda de bem imóvel a prazo é comum exigir-se o oferecimento de garantia do pagamento. Neste caso, a hipoteca surge como uma alternativa em benefício do credor.

A hipoteca é direito real de garantia que recai sobre bens imóveis, ou seja, o bem que está sendo vendido/comprado, é o mesmo que serve de garantia para a compra. Esse direito real é constituído em favor do credor sobre esse bem imóvel que está sendo transacionado, cujo bem fica sujeito ao pagamento da dívida, sem que seja retirado da posse do novo dono.

Como se sabe, o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. No caso do instituto da hipoteca, destaca-se bem certo e determinado para garantir a obrigação de compra e venda.

A hipoteca não recai apenas sobre o imóvel transacionado, recai também sobre as melhorias feitas, obras de reparação, de segurança, de comodidade ou de adorno e sobre os edifícios levantados.

Além disso, a garantia da hipoteca abrange os juros legais do capital, os juros ajustados e declarados no instrumento, vencidos ou vincendos, as penas pecuniárias estipuladas e as custas com a ação e a execução da dívida hipotecária.

Admite-se a hipoteca não apenas em relação a uma dívida existente, mas também de dívida futura ou sob condição suspensiva, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido, que é o caso que interessa na transação de compra e venda, quando o vendedor aceita fazer a venda de forma parcelada, e então temos a escritura de compra e venda com hipoteca, ou seja, nesse caso considera-se um pagamento parcelado diretamente com o vendedor do bem.

Outra característica da hipoteca é sua indivisibilidade, pois, enquanto não for satisfeita integralmente a dívida, a garantia subsiste sobre a totalidade do bem gravado, o qual não pode ser dividido em frações, ou seja, o pagamento parcial da dívida não significa a redução proporcional da hipoteca, salvo expressa cláusula em contrário.

A hipoteca convencional é celebrada de comum acordo entre as partes para a garantia de determinada obrigações. A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia dos direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo no país, conforme o art. 108 do Código Civil. Lei especial, no entanto, pode dispensar a escritura pública, como ocorre com hipoteca constituída em favor de entidade do Sistema Financeiro Imobiliário, onde se admite o contrato particular.

Necessário salientar que, para valer contra terceiros, a hipoteca deve ser inscrita no Registro de Imóveis onde se situar o bem, pois, apenas com a inscrição, que confere a indispensável publicidade a terceiros, é que se considera constituída a garantia real.

A extinção normal da hipoteca se dá com o pagamento da dívida. Assim, de posse da quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, ou dos títulos emitidos pelo devedor em favor do credor, como é o caso da nota promissória, o devedor solicitará ao Registrador de Imóveis o cancelamento, extinguindo-se, assim, a garantia real.

 

Referências: Loureiro, Luiz Guilherme, Registros Públicos: teoria e prática. 4ª edição. Editora Método